afvalwater
Wat als de riool van mijn buren over mijn perceel loopt?
mr. Cindy Meynendonckx, GSJ advocaten • 20 september 2017
In voornoemde casus wordt uitgegaan van ‘een rioolrecht’ over andermans eigendom. Hierna wordt onderzocht wat een erfdienstbaarheid precies is, of en hoe een rioolrecht als erfdienstbaarheid kan ontstaan en welke stappen moeten worden ondernomen om weer vrede tussen de buren te doen heersen.
Wat is een erfdienstbaarheid en hoe kan ze ontstaan?
Een erfdienstbaarheid is een eeuwigdurend zakelijk recht dat ten laste van een onroerend goed is gevestigd en ten voordele van een of meer andere onroerende goederen (artikel 637 B.W.). Dit zakelijk recht impliceert dat alle personen, die een recht uitoefenen op een erf, het 'lijdend' erf, (bv. eigendomsrecht, vruchtgebruik, vorderingsrecht als pachter) een bepaalde last (bv. een doorgang door hun erf, dakdrop, bouwbeperkingen) zullen moeten dulden ten opzichte van alle personen die een recht uitoefenen op een ander, het 'heersend' erf. Het Burgerlijk Wetboek kent drie verschillende vormen van erfdienstbaarheden. Een eerste soort van erfdienstbaarheden vloeit voort uit de natuurlijke ligging van de erven (bv. lager gelegen erven moeten het water, dat afloopt van een hoger gelegen erf, ontvangen, artikel 640 B.W.). Daarnaast zijn er nog de wettelijke erfdienstbaarheden die ten behoeve van het algemeen nut door de wetgever uitdrukkelijk zijn omschreven (bv. elektriciteitsbedeling, recht van uitweg,…). Een derde en voor dit artikel belangrijke vorm van erfdienstbaarheden zijn deze die door de wil van de mensen worden gevestigd ofwel conventionele erfdienstbaarheden.
Verder wordt enkel ingegaan op deze laatste categorie nu het rioolrecht over andermans grond in principe, geen wettelijke erfdienstbaarheid is, behoudens wanneer er geen enkele andere uitweg is. Het rioolrecht is gegeven de constructie ook geen natuurlijke erfdienstbaarheid. Het kan wel een conventionele erfdienstbaarheid zijn. Deze conventionele erfdienstbaarheid kan altijd gevestigd worden via een authentieke akte en kan soms gevestigd worden door verkrijgende verjaring.
Het rioolrecht is uitdrukkelijk beschreven in een authentieke akte.
In de eerste hypothese is het rioolrecht uitdrukkelijk opgenomen in de authentieke aankoopakte van uw bouwheer of in een overeenkomst gesloten tussen (de rechtsvoorgangers van) uw bouwheer en de buren of diens rechtsvoorgangers. Voor de tegenstelbaarheid aan derden te goeder trouw dient deze titel overgeschreven te worden (artikel 1 Hyp. W.). De buren hebben het rioolrecht dan definitief verworven zoals omschreven in de akte en kunnen desgevallend werken uitvoeren die nodig zijn om het gebruik en het behoud van de erfdienstbaarheid te bestendigen. Uw bouwheer is dan gehouden het gebruik van de erfdienstbaarheid, te weten het gebruik van het afvoerstelsel over zijn domein, te dulden. Hij is niet verplicht om de instandhouding ervan te bekostigen (artikelen 698 en 699 BW).
Concreet betekent dit dat uw bouwheer de afkoppeling en verplaatsing van het afvoerstelsel niet zal kunnen vorderen van de buren, tenzij hij zou kunnen aantonen dat het rioolrecht van de buren is teniet gegaan. Het gebruiksrecht van de buren kan teniet gaan wanneer het afvoerstelsel zich in zodanige staat bevindt dat de buren er geen gebruik meer van kunnen maken (artikel 703 B.W.). Opgelet, de erfdienstbaarheid herleeft wanneer zij in zodanige staat hersteld wordt dat men er opnieuw gebruik van kan maken (artikel 704 BW). Wanneer evenwel een termijn van 30 jaar is verstreken vooraleer de zaken hersteld zijn, gaat de erfdienstbaarheid definitief teniet.
Kan het rioolrecht verkregen worden door verjaring na 30 jarig bezit?
In de hypothese dat de buren van uw bouwheer geen enkele titel kunnen voorleggen, zullen zij zich waarschijnlijk trachten te beroepen op de verkrijgende verjaring. Zij zullen dan aantonen dat de afvoerbuizen meer dan 30 jaar onafgebroken over de eigendom van uw bouwheer liggen en ook effectief (kunnen) gebruikt worden.
Vestiging door verjaring na 30 jarig bezit is uitsluitend mogelijk indien de erfdienstbaarheid tegelijkertijd zichtbaar en voortdurend is (artikelen 690-691 B.W.). In de rechtspraak wordt evenwel overwegend aanvaard dat het rioolrecht geen voortdurende erfdienstbaarheid is. De lozing van vervuild water impliceert immers steeds een optreden van de mens. Of het rioolrecht al dan niet zichtbaar is, dient in elk concreet geval afzonderlijk beoordeeld te worden. Daarbij speelt het geen rol of het zichtbaar teken zich op de eigendom van uw bouwheer dan wel op de eigendom van de buren bevindt, mits het maar waarneembaar is van op de eigendom van uw bouwheer. Aangezien aan de vereiste van het voortdurend karakter niet voldaan is, zullen de buren zich dus niet louter op een onafgebroken bezit van 30 jaar kunnen beroepen teneinde de afvoeren te kunnen behouden. Uw bouwheer zou alsdan de verplaatsing van de afvoeren kunnen vorderen.
In beide hypotheses is het aangewezen uw bouwheer te wijzen op het feit dat voorafgaand aan het ondernemen van actie, bijvoorbeeld het afkoppelen van de afvoeraansluitingen of het herstellen dan wel vervangen van de afvoeren, en bij gebreke aan enig vergelijk tussen uw bouwheer en de buren, de vrederechter dient geraadpleegd te worden. Dit teneinde uitspraak te doen over (de ontkenning van) het bestaan van een erfdienstbaarheid enerzijds en de concrete uitwerking ervan naar werken en kosten anderzijds. Behoudens het leerstuk van de erfdienstbaarheden dient ook te worden nagegaan of uw bouwheer zich tevens zou kunnen beroepen op de figuur van de burenhinder, wanneer hij bovenmatige hinder ondervindt ten gevolge van de afvoeren van de buren die op (of beter onder) zijn eigendom liggen. Uw bouwheer zal zich tevens moeten wapenen tegen een mogelijk verweer van de buren als zou het afkoppelen en verplaatsen van de afvoeren een vorm van rechtsmisbruik uitmaken.