Helpdesk

Juridisch: erfdienstbaarheden bij riolering

Bij een project stellen wij na de afbraak van de bestaande bebouwing vast dat de regenwaterafvoer van de buur over ons terrein naar de openbare riolering loopt. In de vergunningsaanvraag, die reeds werd goedgekeurd, hebben wij voorzien dat enkel het regenwater van het eigen terrein wordt opgevangen, hergebruikt (twee hemelwaterputten van 5.000l), geïnfiltreerd en aangesloten op de openbare riolering. De voorzieningen werden uitsluitend berekend op de dakoppervlakte van het eigen project. Mogen/Moeten wij de regenafvoer van de buur zonder meer aansluiten op onze voorzieningen? Hoe is dit omschreven in de wet?

1.- 

Ik begreep dat de afvoerbuis van de buren sowieso dient te worden verplaatst, eventueel aangesloten op de eigen voorzieningen van afvoer via regenwaterputten. Een antwoord op uw vraag of er een algemeen principe in de wet is voorgeschreven over hoe in dergelijke situatie met de afvoerbuis van de buren dient te worden omgegaan (te weten ofwel verleggen, dan wel aansluiten op het eigen systeem), lijkt niet voorhanden.

 Wel kunnen een aantal aandachtspunten worden meegegeven.

2.-

Vooraleer in te grijpen in het afvoerstelsel van de buren, zal tot een vergelijk moeten worden gekomen met de buren. Zonder toestemming handelen kan tot gevolg hebben dat de buren een bezitsvordering instellen in het kader van artikel 1370 Ger. W. In dat geval zal de Rechtbank prima facie (dus zonder kennis name van de rechten ten gronde) oordelen over de vraag of het bezit van de buren (dat zij meer dan 1 jaar uitoefenen) werd verstoord. In bevestigend geval is de sanctie dat de toestand zal moeten worden hersteld zoals hij was voor de bezitsverstoring.

3.-

Voorafgaand overleg en akkoord van de buren lijkt dan ook uiterst aangewezen. Na bespreking met de buren zijn een aantal scenario’s denkbaar.

Het ideale scenario lijkt mij dat de buren akkoord zouden gaan om de afvoer aan te sluiten op het eigen afvoersysteem (via de regenwaterputten) en dat de buren (gedeeltelijk) bijdragen in de kosten die de extra afvoer met zich brengt (bijvoorbeeld waterputten met groter debiet).

Grote kans bestaat echter dat de buren zullen opwerpen dat zij een eigendomsrecht, dan wel erfdienstbaarheid hebben verkregen. Indien de buren akkoord zouden gaan met verplaatsing, maar op kosten van uw cliënten, is de vraag of het raadzaam is te procederen omtrent de bijkomende kosten.

Of er een erfdienstbaarheid op grond van verkrijgende verjaring is bekomen, is een feitelijke appreciatie die geval per geval anders kan worden beoordeeld. Daarbij zijn in acht te nemen factoren de zichtbaarheid, het voortdurend karakter (al dan niet menselijk ingrijpen), de mate van mogelijke uitweg, e.a. In dit geval en enkel met kennisname van de foto lijken de buren toch argumenten te hebben om te stellen dat zij een zeker recht hebben verworven. Het valt moeilijk te ontkennen lijkt mij dat (een deel van) de buis zichtbaar was, bovendien lijkt een menselijk handelen niet nodig nu de buis vanaf het dak loopt, bovendien is de vraag of de buren een andere mogelijke uitweg hadden om aansluiting te bekomen op het openbaar net. Verder is er nog te verwijzen naar artikel 680 B.W. dat bepaalt dat iedere eigenaar zijn dak zo moet aanleggen dat de afvoer van regenwater op zijn grond of op de openbare weg geschiedt. Dat is het uitgangspunt voor de situatie die voorligt. In de rechtsliteratuur is daarover geschreven dat: “Aangezien ook de miskenning van deze bepaling een voortdurende en zichtbare last inhoudt voor het perceel van de buurman, kan de situatie na verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van de buurman doen ontstaan. Ook kan ze ontstaan door bestemming door de huisvader indien de situatie is ontstaan toen beide percelen nog aan dezelfde eigenaar toebehoorden.” Dit betekent dat er dus wel degelijk argumenten in het voordeel van de buren voorhanden zijn om te stellen dat zij een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring hebben bekomen.

Indien de buren elke medewerking zouden weigeren en zouden stellen dat niet aan de buis mag worden geraakt, zal een gerechtelijke procedure ter zake onvermijdelijk zijn lijkt mij.

In dergelijk geval zal verder concreet moeten worden afgetoetst welke vordering precies dient te worden ingesteld.

(Mr. Cindy Meynendonckx, GSJ Advocaten)

13 december 2017

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5